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最近北京土拍市场又出重磅消息——朝阳平房乡黄杉木店地块被四大开发商联合以126亿底价拿下,楼面价高达5.45万/㎡!消息一出,朋友圈的中介都在刷屏"未来要卖10万+"。今天咱们就掰开揉碎聊聊,这个项目到底值不值这个价。(注:本文仅为市场分析,不构成投资建议)
#中建黄杉木店#
#中建黄杉木
一、地段解析:确实是个"宝地"
项目最大的卖点就是位置:
步行800米到朝阳大悦城(这个距离在北京算真·地铁房了)
3公里内三大公园环绕(相当于家门口就有三个"天然氧吧")
地铁6号线青年路站1公里左右(对豪宅客群来说还算能接受)
但要注意两个硬伤:
南侧紧邻主干道+飞机航道(低楼层可能会听到"立体环绕声")
东侧100米有高压线(目前没有入地计划,介意的人要慎重)
二、产品分析:两个地块差别挺大
开发商很聪明地做了差异化:北地块(金茂+越秀)
主打科技豪宅:"璞"系+玻璃幕墙+恒温恒湿
门槛150㎡起,主力180-250㎡
预计10万/㎡(按最小户型算也要1500万起步)
南地块(中建智地)
走传统豪装路线:"宸园"系+嘉格纳12件套
户型更亲民:120㎡起步(总价能控制在1200万内)
预计9.5万/㎡(但精装标准据说比酒仙桥项目还高)
三、价格算账:开发商真能赚翻?
按楼面价5.45万计算:
建安成本约1.5万/㎡
财务/营销等费用约1万/㎡
总成本约8万/㎡卖到9.5-10万的话,毛利率约20%(在豪宅里算正常水平)
但要注意:
现在北京10万+项目去化普遍较慢(比如东坝某项目开盘半年才卖30%)
周边二手房如星河湾均价才8万左右(新房溢价要靠产品力支撑)
四、适合谁买?
✅ 目标客群:
朝阳改善型买家(特别是大悦城周边的老钱群体)
看重精装标准的品质控(嘉格纳厨电确实香)
能接受期房等待的购房者(预计2028年交付)
❌ 慎选人群:
对噪音敏感者(尤其避开南侧楼栋)
急着入住的买家(同等预算现房选择也不少)
投资客(10万+豪宅升值空间存疑)
五、笔者建议
等7月售楼处开放后重点对比两个地块的装标差异
一定实地感受噪音影响(建议不同时段都去看看)
算好资金成本(2000万放银行理财四年也有几百万收益)
最后说句大实话:在北京楼市分化加剧的当下,这种高端项目注定只适合小众群体。普通购房者看看热闹就好,千万别被中介的"倒挂盘""必涨盘"话术带节奏。(市场有风险,决策需谨慎)
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